Scrivo questo articolo per supportare l’analisi che ogni cliente dovrebbe effettuare ogniqualvolta è chiamato a prendere decisioni in merito ad un immobile.
Il primo fondamentale passaggio da affrontare è quello di conoscere il valore commerciale del bene oggetto di analisi, sia che si tratti di un acquisto, di una vendita, di una ristrutturazione, di una ripartizione tra eredi di immobili costituenti l’asse ereditario in caso di donazione…. La partenza, prima di programmare qualsiasi intervento è sempre “una corretta valutazione del valore commerciale immobiliare”. Una valutazione sotto i vari profili economici, a seconda della ragione pratica che deve essere affrontata.
In relazione allo scopo e all’obiettivo da raggiungere infatti, è necessario determinare uno specifico aspetto economico di quell’immobile.
Sappiamo poi che una volta determinato il valore di mercato, questo stesso valore non è assoluto ma al contrario è sensibilissimo a subire variazioni nel tempo. Per questo è importante che la valutazione sia effettuata nel momento stesso in cui si deve intraprendere qualsiasi decisione in merito.
L’immobile non è un prodotto standard ed è per questo che l’analisi va focalizzata sulle molteplici variabili che ne determinano il prezzo.
Inoltre, benchè il professionista svolga i propri calcoli avvalendosi di specifici criteri tecnici e metodologici, la risultante è una valutazione che rimane pur sempre personale e per la quale non esiste un valore univoco assoluto.
Negli anni e con l’esperienza, ho cercato di sintetizzare le variabili che influiscono sulla stima di un immobile, raggruppandole in tre grandi categorie da analizzare caso per caso:
• La 1° categoria, raggruppa gli aspetti relativi alla location ossia le caratteristiche del territorio ove l’immobile è ubicato, l’accessibilità, la viabilità, i mezzi pubblici, i parcheggi, i servizi commerciali, scolastici e ricreativi, il verde pubblico, le piste ciclabili… Una serie di riferimenti da spuntare singolarmente e ai quali attribuisco un mio personale punteggio.
• La 2° categoria, raggruppa gli elementi strutturali e architettonici che riguardano lo stabile: tipologia di immobile e la sua valenza architettonica, orientamento, organizzazione degli spazi e dei servizi comuni, stato di conservazione, livello di finiture, impiantistica, ascensore, portineria, pertinenze comuni…. Più mi accingo a dettagliare gli aspetti, attribuendo il relativo valore, più approfondita è l’ analisi che ne scaturisce.
• La 3° categoria, raggruppa gli elementi che riguardano direttamente l’immobile in oggetto e sono: la proprietà/usufrutto, la disponibilità, l’esposizione, la metratura, il piano, l’organizzazione degli spazi e delle luci, lo stato di conservazione, le finiture interne… Anche in questo caso determino un punteggio che vado a sommare a quelli emersi dalle due categorie precedenti.
Il professionista analizza singolarmente ciascuno di questi aspetti, riuscendo a produrre specifiche valutazioni in funzione della propria esperienza e delle proprie percezioni personali. Per una corretta attribuzione di valore, queste valutazioni vanno in un secondo momento coordinate e comparate con altri immobili, aventi caratteristiche analoghe. Per questo è auspicabile effettuare un confronto diretto con l’offerta di mercato, da analizzare secondo un processo logico – estimativo di tipo sintetico ma di più ampia applicazione.
Ci sono quindi parametri sia oggettivi che soggettivi.
Da qualche anno poi, sono state introdotte ulteriori normative che influiscono oggettivamente e in modo determinante, sul valore di una proprietà.
Pensiamo ad esempio all’attestato di prestazione energetica (APE) quale documento più o meno qualificante le prestazioni energetiche di un immobile. Dalla risultante di questo certificato, si identificano chiaramente ulteriori dati, incidenti sulla determinazione del valore.
Stabilire il reale valore di una proprietà non è quindi un’operazione da affrontare con superficialità al contrario tale valore è punto di partenza per intraprendere qualsiasi specifico intervento, sia esso un’ acquisto, una vendita, una ristrutturazione, una donazione, o un frazionamento…..
I costi da affrontare per esempio in caso di ristrutturazione, devono essere totalmente indirizzati ad incrementare oggettivamente il valore della proprietà emerso dalla valutazione, comparando costi/benefici/risultato finale/valore.
Accade spesso invece che la pluralità di persone di fronte ad una operazione immobiliare si faccia trascinare da personali sensazioni ed emotività dimenticando che il rischio è incorrere nell’errore di incrementare solo la singola percezione di valore e non l’oggettivo valore del bene.
L’operatore immobiliare è professionale nel momento in cui è in grado di accompagnare il cliente attraverso interventi esclusivi di valorizzazione immobiliare o quantomeno è in grado di informare il cliente in merito ad eventuali scostamenti di valore che certe scelte personali, potrebbero determinare.
L’impegno deve essere indirizzato a fare emergere maggiormente i parametri oggettivi di una proprietà e a scoraggiare quelli esclusivamente soggettivi nel caso in cui il cliente decida di attribuirgli eccessivo sforzo economico.
E’ dunque indispensabile affiancare il cliente, per stabilire non solo l’ intervento ottimale che non perda di vista l’aspetto finanziario intrinseco di un immobile, nel pieno rispetto della sua natura ma soprattutto è indispensabile che l’affiancamento, non perda di vista l’investimento economico e la tipica esigenza immobiliare di conservazione di valore nel lungo periodo.
Sia in Italia che all’estero è questo il modo migliore per cominciare l’analisi rivolta a generare valore con gli immobili e a trasformare gli immobili in valore.
Maria Laura Pirovano
7 Giugno 2016